隨著(zhù)三四線(xiàn)市場(chǎng)消費能力不斷爆發(fā)，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放也為行業(yè)提供了培育消費動(dòng)能的新方向。然而，三四線(xiàn)城市商業(yè)也存在著(zhù)眾多問(wèn)題。本文，以商業(yè)街為例，分析如何在三四線(xiàn)城市打造品質(zhì)商業(yè)街。

三四線(xiàn)城市新規劃的商業(yè)街項目，大部分為租售結合的項目，以直接銷(xiāo)售形式進(jìn)行資金回籠。但市場(chǎng)現狀是商鋪投資回報不支撐售價(jià)，無(wú)法達到投資者認同，造成項目整體開(kāi)發(fā)利潤積壓。這就需要放棄低成本商業(yè)街的開(kāi)發(fā)模式，將打造品質(zhì)商業(yè)街項目作為開(kāi)發(fā)目標，達到提高存活率，提高經(jīng)營(yíng)回報，提高投資者認同的目標。

在城市化的進(jìn)程中，隨著(zhù)一二線(xiàn)城市的商業(yè)日趨飽和與線(xiàn)上紅利的逐漸衰減，人們猛然發(fā)現：未來(lái)的商業(yè)的無(wú)限商機已在不經(jīng)意間從一二線(xiàn)城市轉向三、四線(xiàn)城市。同時(shí)，隨著(zhù)三四線(xiàn)市場(chǎng)消費能力不斷爆發(fā)，不僅讓城市人群的消費意愿和消費潛力得到有效釋放，也為行業(yè)提供了培育消費動(dòng)能的新方向。然而，三四線(xiàn)城市商業(yè)也存在著(zhù)眾多問(wèn)題。

璞石精雕方歸真，用提高勢能的方法打造品質(zhì)商業(yè)街是較為有效的方式。本文，以商業(yè)街為例，分析如何在三四線(xiàn)城市打造品質(zhì)商業(yè)街。

1、項目多，競爭激烈，消費人口少，城市發(fā)展慢，這些都是四線(xiàn)城市最大的特點(diǎn)。以前大家都是搞住宅開(kāi)發(fā)，近些年受調控影響，大家覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)好做，有錢(qián)途于是一窩蜂全干商業(yè)項目，一個(gè)城市眾多商業(yè)體，有的近在咫尺，競爭白熱化，而且消費人口增長(cháng)紅利卻在下降，城市的發(fā)展變緩，所以四線(xiàn)城市商業(yè)體目前實(shí)操確實(shí)困難。

2、一般以生活消費為主，高檔品牌消費除沿海發(fā)達城市外較少。四線(xiàn)城市的人居消費都是以滿(mǎn)足日常生活化的消費為主導消費，雖然消費的趨勢是向商業(yè)體購物中心轉移，但好的品牌進(jìn)駐也是一個(gè)困難，所以品牌帶動(dòng)性也不是特別強（一般以商超類(lèi)大品牌為切入點(diǎn)的較多），但這種趨勢也在弱化，商超帶動(dòng)能力也在減弱。

3、地級市一般只有一個(gè)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)以超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店以及批發(fā)市場(chǎng)為主，周邊新區如有商業(yè)體必然風(fēng)險很大，這點(diǎn)在飆馬操作的商業(yè)項目和城市來(lái)看是普遍現象。

4、項目同質(zhì)化非常嚴重，往往1-2公里內會(huì )出現2-3個(gè)同類(lèi)同面積同區間的商業(yè)體，無(wú)疑增加了后續風(fēng)險。

5、開(kāi)發(fā)商大部分均為住宅商轉型過(guò)來(lái)，缺乏一定的理念和經(jīng)驗，存在盲目性；更為悲哀的是某些開(kāi)發(fā)商沒(méi)做商業(yè)體項目還自認為很專(zhuān)業(yè)，很懂行，恕不知這樣的公司是自己把自己領(lǐng)進(jìn)了死胡同。

6、四線(xiàn)城市缺乏商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)型人才，規劃定位招商依賴(lài)于沿海地區代理公司，專(zhuān)業(yè)公司又不能將好的理念和當地消費實(shí)際結合，往往效果不佳；有些公司一味照套一、二線(xiàn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)招商模式，這樣后果就是水土不服，前期沒(méi)有很好吃透當地市場(chǎng)，在中國，不同的區域就存在不同消費基數不同消費習慣，所以吃透當地市場(chǎng)，當地結合一線(xiàn)理念方為良策，當然也要避免一些不專(zhuān)業(yè)的公司不專(zhuān)業(yè)的人才合作，有些只會(huì )理論不會(huì )實(shí)踐。

7、開(kāi)發(fā)商期望值太高或短期要求的回款率太高，造成銷(xiāo)售和招商的矛盾加大，不利于項目的有序發(fā)展；各位一定告誡您的老板，您的甲方，做商業(yè)地產(chǎn)不要想一口氣吃個(gè)胖子，不要天天坐在公司計算你的理論盈利數據，商業(yè)體開(kāi)發(fā)切記一步一個(gè)腳印前行。

城市化是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，同時(shí)也給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)重大機遇。經(jīng)濟增長(cháng)和工業(yè)、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，帶來(lái)寫(xiě)字樓的需求，人口集聚以及居民收入和消費水平的提高，間接帶來(lái)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的需求。先要有人流的聚集才會(huì )逐漸形成商務(wù)活動(dòng)，才會(huì )引起商務(wù)需求進(jìn)而拉動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。但首先，城市化應是人的城市化而非不動(dòng)產(chǎn)的城市化。

目前，三四線(xiàn)城市普遍存在的問(wèn)題是城市化發(fā)展的需求而非完全的市場(chǎng)需求，其結果就導致大量商業(yè)供應而消費需求跟不上來(lái)。但這一局面將隨著(zhù)經(jīng)濟的增長(cháng)逐漸改善。

一二線(xiàn)城市商業(yè)高負荷的現狀，以及三四線(xiàn)城市的市場(chǎng)空白和廣闊的消費潛力，讓許多商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將觸角延伸至三四線(xiàn)。

目前在三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機會(huì )，是這些城市確實(shí)都存在著(zhù)商業(yè)升級換代的需求和空間，競爭也不像一二線(xiàn)城市那么激烈。某些節奏踩得很準的開(kāi)發(fā)商，在恰當的時(shí)機選擇了恰當的地段進(jìn)入了一些三四線(xiàn)城市的核心位置，發(fā)展前景一片光明。

開(kāi)發(fā)商選擇下沉三四線(xiàn)固然是看到了三四線(xiàn)城市廣闊的市場(chǎng)前景，較低的開(kāi)發(fā)成本和地方政府的優(yōu)惠與支持，但無(wú)論是從一二線(xiàn)轉投到三四線(xiàn)，還是直奔三四線(xiàn)的開(kāi)發(fā)商，都要認識到三四線(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性。

一二線(xiàn)城市的商場(chǎng)、購物中心一般追求的是時(shí)尚、新潮、快節奏，這與一二線(xiàn)城市年輕人所占比例有關(guān)。而三四線(xiàn)城市由于經(jīng)濟水平相對較低，很多城區年輕人外流現象比較多，因此，三四線(xiàn)城市中老年占人口比例大。這就要求購物中心的業(yè)態(tài)組合要偏向生活、便利、物美價(jià)廉。

隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的持續增長(cháng)和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應明顯，三四線(xiàn)城市居民收入和消費水平穩步提高，社會(huì )消費品零售額不斷擴大，居民的消費意識逐漸增強。

根據市場(chǎng)調研分析，三四線(xiàn)消費特征和一二線(xiàn)城市消費有著(zhù)明顯不同，生活節奏慢，想購買(mǎi)好品牌，大品牌利用周末去周邊大城市或者省城消費的比較多，也意味著(zhù)三四線(xiàn)城市購物中心的定位會(huì )和一二線(xiàn)城市有所區別。一二線(xiàn)城市的城市空間大，購物中心需要細分消費者，才能避免同質(zhì)化競爭。

而三四線(xiàn)城市的購物中心很少定位奢飾品，走高大上路線(xiàn)，又由于人口基數有限，主題、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也需講究全品類(lèi)和一站式，全品類(lèi)、一站式的購物中心相對而言市場(chǎng)風(fēng)險較小。但講究全品類(lèi)并不代表體量要大，更大的體量意味著(zhù)更大的品類(lèi)規劃空間和更強的驅動(dòng)能力。

同時(shí)，部分國際、國內的品牌商經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)培育，在一二線(xiàn)城市市場(chǎng)空間日趨飽和的情況下，入駐三四線(xiàn)城市的意愿更強烈?？系禄?、沃爾瑪近年來(lái) 更是深入廣大三四線(xiàn)城市，ZARA、H&M等快消品牌已經(jīng)進(jìn)駐到部分三四線(xiàn)城市。這對當地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是利好消息。